Оценка недвижимости, оценка движимого имущества

  

Отдел оценки

Костромского филиала

ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»

 

Адрес:  г. Кострома,

ул. Симановского, д. 32,

каб. 15-б.

 

E-mail: kostromskaya_obl@rosinv.ru

 

               Часы  работы:

Пн-Пт: с 08-00 до 17-00

Перерыв: с 12-00 до 13-00

 

Телефон: (4942) 37-32-11, 37-16-11.



                                      

Костромской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» оказывает услуги по оценочной деятельности с 2005 года. Оценочная деятельность  осуществляется в соответствии с нормами Федерального Закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" имея штатных специалистов - оценщиков, являющихся членами  саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность.

             Профессиональная ответственность ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» застрахована в ОАО «Военно-страховая компания» на сумму 153.000.000 (Сто пятьдесят три миллиона) рублей.

             Костромской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» аккредитован при следующих банках: Северный банк Сбербанка РФ, ООО ИКБ «Совкомбанк».

 

Основными нормативными актами,

регулирующими оценочную деятельность, являются:

 

Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 19 июля 1998 года;

Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) , утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ №256 от 20 июля 2007 года.
     
Нормативная база, регулирующая оценочную деятельность, постоянно пополняется новыми распоряжениями Министерства имущественных отношений РФ и методическим рекомендациями.

 

           В настоящее время одним из самых востребованных видов оценочной деятельности является профессиональная независимая оценка недвижимости,  которая включает в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта. Например, права аренды, права пользования и т.д.. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ " К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения."
     Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
     Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.


ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

 

Оценка недвижимости: 

 оценка стоимости нежилых помещений (офиса, торгового помещения, склада и т.п. объекты, расположенные в строено-пристроенных помещениях).

На сегодняшний день нежилые помещения являются одним из самых рентабельных активов, что объясняется относительно небольшим периодом окупаемости  вложенных средств. Каждый владелец нежилого помещения, пожелавший реализовать права собственника, сталкивается с необходимостью проведения независимой оценки стоимости помещения, которая может потребоваться в случаях:

  • совершение сделки купли-продажи;
  • внесение в уставной капитал предприятия;
  • постановка имущества на баланс предприятия;
  • оптимизация налогообложения;
  • определение начальной стоимости нежилого помещения для продажи на аукционе;
  • оформление кредита под залог недвижимости;
  • переоценка основных средств;
  • расчет арендной ставки (при сдаче помещения в аренду);
  • страхование недвижимости.

 оценка стоимости объектов незавершенного строительства (НЗС).

Объект незавершенного строительства представляет собой объект недвижимости (здание или сооружение), который в силу ряда причин не достроен, а, следовательно, не может быть принят на технический и кадастровый учет. Проблемы с финансированием, последствиями которых становится консервация строительства, либо полная остановка процесса, приводят к тому, что право собственности на «незавершенку» не может быть оформлено надлежащим образом. В свою очередь, для реализации любых сделок и операций с участием данного строения необходима не только государственная регистрация объекта, но и оценка незавершенного строительства.   Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется для следующих целей:

  • совершение сделки купли-продажи;
  • внесение в уставной капитал организации;
  • постановка незавершенного строительством объекта на баланс предприятия;
  • оптимизация налогообложения;
  • оформление кредита под залог объекта незавершенного строительства;
  • принятие инвестиционных и хозяйственных решений о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства.

 оценка стоимости здания.

Здания могут оцениваться изолированно, либо в составе имущественного комплекса. С необходимостью определения стоимости строений и зданий сталкивается каждое предприятие или физическое лицо, имеющее в собственности, а также владеющее другими правами на объекты недвижимости. Костромской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» предоставляет услуги по оценке прав собственности и других прав (права пользования, аренды) в отношении офисных, производственных, складских, торговых зданий и комплексов, а также зданий социального и культурного назначения. Оценка стоимости здания актуальна для целей:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • оптимизации налогообложения;
  • внесения здания в уставной капитал;
  • оценки и переоценки основных фондов компании;
  • сдачи здания в аренду;
  • оформления здания в качества залога, в том числе для целей получения кредита;
  • страхования здания;
  • передачи здания в оперативное управление;  
  • судебного разбирательства в отношении здания;
  • принятия прочих хозяйственных решений.

 оценка стоимости имущественного комплекса.

Имущественный комплекс представляет собой комплекс имущественных прав юридического лица на объекты, задействованные в осуществлении коммерческой деятельности. Оценка имущественного комплекса считается наиболее полной и всеобъемлющей, относительно оценки других объектов недвижимости, и рассматривается с двух точек зрения: оценка имущественного комплекса как предприятия (Оценка бизнеса), либо оценка имущества как совокупности объектов, являющихся собственностью организации. В первом случае оценка имущественного комплекса как предприятия осуществляется в соответствии со ст. 132 ГК РФ (п.1.), согласно которой «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности». Во втором случае, оценка имущественного комплекса представляет собой расчет стоимости совокупности объектов, находящихся в собственности организации. Тогда в состав имущественного комплекса включаются различные объекты (недвижимость, автотранспорт, оборудование и т.д.). Проведение оценки имущественного комплекса должно рассматриваться как инструмент, позволяющий повысить эффективность управления собственностью в следующих случаях:

  • совершение сделки купли-продажи, мены, а также иного отчуждения имущества (оценка в данном случае актуальна как для покупателя, так и продавца, позволяя определить обоснованную цену оцениваемых объектов);   
  • решение споров с налоговой инспекцией (отчет об оценке имущественного комплекса является официальным документом доказательного значения и может использоваться в спорах о правильности и полноте исчисления налогов); 
  • реструктуризация предприятия (оценка имущественного комплекса действующего предприятия поможет принять хозяйственные решения по оптимизации структуры активов, а также определить эффективность планируемого варианта развития бизнеса);
  • оценка для МСФО (переоценка имущественного комплекса действующего предприятия – обязательное требование при переходе на международные стандарты финансовой отчетности, призванная отразить текущие активы предприятия по рыночной стоимости).
  • внесения имущества в уставной капитал, оформления кредита под залог имущества, корректного отражения в отчетности, определения стоимости ущерба, а также в случаях передачи имущества в доверительное управление, проведения аукционов, торгов и т.д.

 оценка стоимости сооружений (мосты, автодороги и железные дороги, площадки, водонапорные башни, емкости и резервуары, инженерные сети, скважины, тоннели, причалы, шлюзы  и т.д.).

Оценка передаточных устройств, как одного из видов сооружений, призвана определить стоимость линий электропередач, радио- и телефонной связи, нефте- и газопроводов, тепло- и водопроводов. Как правило, сооружения оцениваются в составе прочих объектов недвижимости и имущественных комплексов. Но в отличие от оценки жилых и коммерческих зданий, сделки купли-продажи сооружений нераспространенны. Однако, существует ряд случаев, требующих проведения независимой оценки сооружений и передаточных устройств:

  • внесение сооружений в уставной капитал предприятия;
  • постановка на баланс предприятия;
  • переоценка основных средств;
  • оптимизация налогообложения;       
  • принятие хозяйственных о модернизации;
  • расчет арендной ставки за пользование сооружением.

 оценка стоимости квартиры, комнаты.

Оценка стоимости квартиры и комнаты предполагает расчет наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть продано на свободном рынке. Оценочная стоимость квартиры определяется ее местоположением окружающей застройкой,  общем состоянием жилого дома (тип здания, год постройки и т.д.), этажом расположения, площадью квартиры, планировкой и прочими характеристиками, влияющими на стоимость жилого помещенияОценка жилья актуальна для следующих случаев:

  • получение кредита в банке (в том числе ипотека);
  • заключение брачного договора;
  • раздел имущества ;
  • выкуп жилого помещения (приватизация);
  • оформление наследства;
  • предоставление доказательств о стоимости квартиры в суд;
  • страхование квартиры;
  • определение ущерба, нанесенного квартире, комнате.

 оценка стоимости загородной недвижимости (коттеджа, дома, дачи).

Расчет рыночной стоимости дома, коттеджа включает в себя оценку жилого строения  и земельного участка, на котором оно расположено – это базовый принцип для оценки всех объектов недвижимости. Оценка дома проводится для целей:

  • совершения сделки купли-продажи;
  • оформления наследства;
  • раздела имущества;
  • оформления дома в качестве залога для получения кредита (в том числе ипотеки);
  • страхования имущества.

Оценка земли: 

 оценка стоимости земельного участка (городских, сельскохозяйственных, промышленных земель).

Оценка стоимости земли призвана определить рыночную стоимость земельного участка или же стоимость права аренды, которая зависит от правомочий арендатора, наличия / отсутствия обременений, прав третьих лиц на объект оценки, а также его целевого назначения. Оценка земельного участка обязательно должна учитывать такие важные факторы, как местоположение объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктуру рынка (уровень рыночных цен и конкуренции). Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату. Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости, определить которую также поможет независимая оценка земельного участка. Оценка земли актуальна для следующих случаев:

  • совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
  • передача участка в аренду или доверительное управление;
  • определение начальной стоимости земельного участка на аукционах и торгах;
  • изъятие земельного участка для муниципальных и государственных нужд;
  • внесение участка в уставной капитал организации;
  • получение кредита под залог объекта недвижимости;
  • определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования участка земли;
  • принятие инвестиционных и хозяйственных решений;
  • для иных случаев, в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Оценка оборудования: 

 оценка стоимости оборудования (офисное оборудование и оргтехника, мебель, станки, силовые агрегаты, приборы, технологические комплексы, производственные линии и прочие объекты).

Как правило, оборудование характеризуется широким разнообразием параметров и номенклатуры. Поэтому для их сравнительного анализа используются экономико-математические модели. Зачастую профессиональная оценка стоимости оборудования является не только важным, но и единственным способом определить рыночную стоимость активов предприятия. Оценка производственного оборудования, являющегося активом компании, актуальна в следующих случаях:

  • совершение сделок купли-продажи;
  • внесение производственного и офисного оборудования в уставной капитал организации;
  • ликвидация или утилизация объектов оценки по причине невозможности (нецелесообразности) их дальнейшего использования, вследствие износа;
  • передача оборудования, производственных линий, машин в аренду или лизинг;
  • получение кредита под залог машин и оборудования;
  • страхование имущества предприятия;
  • оптимизация налогообложения;
  • подтверждение таможенной стоимости;
  • принятие хозяйственных и инвестиционных решений;
  • переоценка стоимости оборудования (для МСФО, РСБУ);
  • в ряде других случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Оценка транспортных средств: 

 оценка стоимости автомобилей (легковых, грузовых, автобусов и мототехники).

Российский рынок автотранспортных средств, в том числе и подержанных авто, развит достаточно хорошо. Вступление в силу Закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (с 01.07.2003г.), а также проведение ряда других законодательных реформ в отношении формирования автомобильного рынка страны соответствующим образом сказались на возрастании спроса на такую услугу как оценка транспортных средств. Наиболее распространенной и востребованной является оценка стоимости автомобиля (оценка машин), что определяется развитостью автомобильного рынка в стране. Предположение некоторых автовладельцев о том, что оценка автотранспорта может быть проведена самостоятельно, ошибочно. Ведь для определения справедливой рыночной цены автомобиля информации по аналогичным сделкам купли-продажи недостаточно. Независимая оценка автомобиля предполагает не только мониторинг и глубокий анализ рынка транспортных средств, но и проведение расчетов с коррекцией цен в зависимости от основных ценообразующих факторов (год выпуска, пробег, технического состояния автомобиля, комплектация, условия и цели эксплуатации и т.д.). В связи с чем проведенная оценка авто может иметь различные результаты даже в случае определения стоимости аналогичных машин. Говоря о случаях требующих проведения оценки стоимости транспортных средств, отметим:

  • совершение сделок купли-продажи
  • внесение транспортного средства в уставный капитал предприятия
  • оформление залога с целью получения кредита
  • переоценка основных средств
  • оптимизация налогообложения
  • раздел имущества, а также решение прочих имущественных споров в судебном порядке
  • оформление сделки дарения или вступление в права наследства
  • определение стартовой цены на аукционе
  • страхование транспортного средства (в т.ч. и имущества организации)
  • передача объекта оценки в доверительное управление
  • утилизация или списание ТС
  • определение уровня технического обеспечения компании, а также выявление возможности модернизации или замены устаревших ТС
  • для иных случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Оценка права аренды: 

 оценка стоимости права аренды (здания, сооружения, земельного участка, оборудования, транспортного средства и др.).

Отчет об оценке права аренды является доказательством для контролирующих органов разумности арендных платежей. Оценка права аренды помещения призвана определить наиболее вероятную цену, по которой могут быть проданы права и обязанности арендатора на открытом рынке с учетом условий свободной конкуренции. Оценка права аренды помещения, может являться ориентиром в процессе определения величины платежа за переход права аренды при заключении договора уступки. Существует много целей определения стоимости права аренды для различных объектов. Например, оценка права аренды помещения актуальна в следующих случаях:

  • передача права временного пользования помещением арендатору;
  • внесение долгосрочного права аренды в уставной капитал предприятия;
  • совершение сделки купли-продажи права аренды;
  • разработка инвестиционных проектов, а также принятие инвестиционных и управленческих решений;
  • определение стоимости прав аренды, отраженных на забалансовых счетах, для увеличения стоимости активов в рамках оценки бизнеса.

Порядок заключения договора.

 

      Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в письменной форме.

Договор на оказание услуг на проведение оценки заключается по адресу: Костромская область, г. Кострома, ул. Симановского, 32, каб. №15-б.

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Перечень документов, необходимых для оценки стоимости квартиры:

1.           Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли - продажи, дарения или другое);

2.           Копию технического паспорта БТИ.

Перечень документов, необходимых для оценки стоимости зданий и помещений:

1.           Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);

2.           Копию технического паспорта БТИ ;

3.           Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику);

4.           Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо);

5.           Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);

6.           Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);

7.           Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);

8.           Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;

9.           Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в зависимости от вида объекта и после ознакомления оценщика с заданием на оценочную экспертизу.

Документы, необходимые для оценки сооружений:

1.           Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций;

2.           Бухгалтерскую справку о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость);

3.           Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства;

4.           Ставка налога на недвижимость в текущем году;

5.           Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта);

6.           Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта);

7.           Действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки;

8.           Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа;

9.           Ставка земельного налога за 1 га в текущем году.

10.       Акт землепользования или выписка из решения исполкома об условиях пользования земельным участком.

 Документы для оценки незавершенного строительства:

1.           Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация);

2.           Документы, подтверждающие права на земельный участок;

3.           Разрешительная документация на строительство;

4.           Общая пояснительная записка к строительному проекту;

5.           Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо);

6.           Акт консервации незавершенного строительством объекта (если объект законсервирован);

7.           Сведения о наличии обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта;

8.           Отраслевая принадлежность объекта;

9.           Дата начала строительства и дата окончания строительства;

10.       Копию технического паспорта БТИ ( или сведения о конструктивной системе здания (сооружения) в случае отсутствия) ;

11.       Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);

12.       Площадь застройки;

13.       Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Перечень документов, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

1.           Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.);

2.           Данные о территориальных границах участка (копии плана или карты с обозначением и описанием местоположения);

3.           Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);

4.           Ставка арендной платы/ставка налога на землю (при наличии).

Перечень документов, необходимых для определения помесячной равновеликой рыночной арендной платы за пользование имуществом и эксплуатационных затрат:

 

1.      Бухгалтерская справка (амортизационные отчисления, налог на имущество, налог на землю, страхование имущества, отчисления на ремонт, переменные расходы (уборка территории, охрана здания), накладные расходы (затраты на содержание АУП и пр.) год выпуска, для юридических лиц - балансовой и остаточной стоимости объекта.

2.      Дополнительные затраты и прочие расходы, относящиеся к содержанию и эксплуатации здания (коммунальные расходы и пр.);

3.      Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации прав, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;

4.      Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);

5.      Техническую документацию по объекту (технический паспорт БТИ, проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки). При отсутствии технической документации заполнить анкету технической характеристики зданий.

6.      Сведения о наличие обременения недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости;

7.      Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости);

8.      Данные о сооружениях, входящих в состав объекта недвижимости;

9.       Другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику.

10.  В произвольной форме необходимо указать предполагаемую для сдачи в аренду площадь с указанием разбивкой ее назначения (основная, вспомогательная, места общего пользования)  и выделить на плане.

11.  Проект договора аренды (условия договора).

 

 

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемых ресурсов.

 

          Результатом оценки является Отчёт об оценке, оформленный составленный в соответствии с требованиями Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

 

Стоимость услуг и сроки проведения оценки

 

Стоимость оценки зависит от следующих факторов:

·         типа и состава объекта оценки;

·         полноты и достоверности имеющейся у Заказчика необходимой информации об объекте оценки.

        Под сроком оказания услуг подразумевается продолжительность составления Отчета об оценке после получения оценщиком Всех документов, которые оценщик сочтет необходимым для проведения оценки.

Если Вы решите воспользоваться нашими услугами, то можете быть уверены, что все работы будут выполнены с высоким качеством и в оговоренные в Договоре сроки.